房地產(chǎn)：蘇錫常三地樓市調(diào)研簡(jiǎn)報(bào)研究
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近期，我們以購(gòu)房者的身份對(duì)蘇錫常三地的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了一次草根調(diào)研，主要目的是了解長(zhǎng)江三角洲二三線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)和銷(xiāo)售情況，以便分析二三線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和未來(lái)發(fā)展。
評(píng)論：
蘇州工業(yè)園區(qū)的房?jī)r(jià)高于老城區(qū)。新加坡模式的工業(yè)園區(qū)居住環(huán)境優(yōu)雅，配套設(shè)施比較完善，園區(qū)的房?jī)r(jià)相對(duì)比較高。由于每年新增2萬(wàn)人的外來(lái)人口，園區(qū)住房需求旺盛，成交量也未出現(xiàn)低迷狀況，加之園區(qū)特殊的公積金制度，該區(qū)域的房?jī)r(jià)有望進(jìn)一步上漲。
無(wú)錫老城區(qū)房?jī)r(jià)偏高，新區(qū)房?jī)r(jià)合理，如果新區(qū)加大開(kāi)放力度，整體規(guī)劃合理，新區(qū)的房?jī)r(jià)將有較大的上漲想象空間。
常州整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展不如蘇州和無(wú)錫，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)比較溫和，房?jī)r(jià)相對(duì)偏低。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，常州房?jī)r(jià)的上漲空間比較大。
我們認(rèn)為二三線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求取決于該城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和對(duì)外來(lái)勞動(dòng)力的吸納力度，只有需求旺盛的市場(chǎng)，價(jià)格才有上漲的可能性。
我們還認(rèn)為蘇州工業(yè)園區(qū)的發(fā)展模式值得其他城市參考學(xué)習(xí)。政府參與蘇州園區(qū)的整體開(kāi)發(fā)，使得進(jìn)駐園區(qū)的每個(gè)樓盤(pán)都因此受益匪淺，園區(qū)完善的配套設(shè)施和融洽的人文環(huán)境是吸引購(gòu)房者趨之若鶩的最大磁石。
2008年2月下旬，我們以購(gòu)房者的身份走訪(fǎng)了蘇錫常三地20個(gè)左右的樓盤(pán)和幾個(gè)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，對(duì)蘇錫常三地的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了一次草根調(diào)研，主要目的是了解長(zhǎng)江三角洲二三線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)和銷(xiāo)售情況，以便分析二三線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和未來(lái)發(fā)展。
一，蘇州地區(qū)——園區(qū)房?jī)r(jià)高企，需求旺盛
我們主要走訪(fǎng)了蘇州工業(yè)園區(qū)、滄浪區(qū)、吳中區(qū)三個(gè)區(qū)域的樓盤(pán)，對(duì)比市區(qū)和園區(qū)的房?jī)r(jià)和銷(xiāo)售情況，我們發(fā)現(xiàn)園區(qū)的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)高于市區(qū)的房?jī)r(jià)，滄浪區(qū)由于位于老城區(qū)，居住環(huán)境相對(duì)成熟，房?jī)r(jià)略高于吳中區(qū)。
由于新加坡模式的園區(qū)居住環(huán)境優(yōu)雅，配套設(shè)施比較完善，園區(qū)的房?jī)r(jià)相對(duì)比較高，靠近市區(qū)的金雞湖西岸房?jī)r(jià)普遍在11000元/平方米，去年漲幅均超過(guò)40%，目前新樓盤(pán)不多，離湖不遠(yuǎn)的天域二期目前均價(jià)在17000元/平方米，而天域一期在06年初均價(jià)在7800元/平方米左右。金雞湖東岸于近兩年才開(kāi)始開(kāi)發(fā)，園區(qū)的新樓盤(pán)也主要集中在東岸，目前均價(jià)在7500元/平方米左右，金雞湖邊上的均在10000元/平方米以上。湖東岸離市區(qū)較遠(yuǎn)，但是整個(gè)區(qū)域規(guī)劃比較完善，去年升學(xué)率排名蘇州市第二位的實(shí)驗(yàn)中學(xué)位于湖東岸中心區(qū)域，還建有新加坡模式的鄰里中心，每個(gè)小區(qū)基本都配備健身房，不管是概念炒作還是實(shí)際居住環(huán)境，我們認(rèn)為園區(qū)的房?jī)r(jià)還有升值空間，但是漲速可能比07年溫和。東方銅牛網(wǎng)房產(chǎn)，滄浪區(qū)是蘇州的古城區(qū)，蘇州的原住民一般都喜歡在老城區(qū)購(gòu)房，目前滄浪區(qū)新房均價(jià)在7700元/平方米左右。吳中區(qū)離市中心較遠(yuǎn)，房?jī)r(jià)相比偏低。
成交量方面，據(jù)金雞湖東岸的售樓小姐稱(chēng)，春節(jié)后該區(qū)域的樓盤(pán)銷(xiāo)售情況大大超過(guò)了他們的銷(xiāo)售計(jì)劃。由于園區(qū)每年有2萬(wàn)人的新增人口，對(duì)園區(qū)的房地產(chǎn)需求十分旺盛，園區(qū)的公積金有別于其他地區(qū)，公積金綜合繳費(fèi)比例占員工月工資的44%，由用人單位及員工各按22%的比例對(duì)等繳交，而該部分公積金只能購(gòu)買(mǎi)園區(qū)的房子。通常在園區(qū)工作的兩口子只要湊滿(mǎn)首付，靠公積金就可以支付每月的按揭貸款。因此，我認(rèn)為園區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求還將非常旺盛，房?jī)r(jià)有望進(jìn)一步上漲。
據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)一月份蘇州各區(qū)域的銷(xiāo)售情況如下表所示：
二，無(wú)錫地區(qū)——新區(qū)房?jī)r(jià)合理，有上漲的想象空間
07年無(wú)錫新開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)比較多，有近65個(gè)，其中新區(qū)有16個(gè)樓盤(pán)，惠山區(qū)和濱湖區(qū)各有14個(gè)，濱湖區(qū)圍繞太湖，該區(qū)域的樓盤(pán)以別墅和花園洋房為主，新區(qū)是工業(yè)園區(qū)，未來(lái)的發(fā)展模式可能參考蘇州工業(yè)園區(qū)，從樓盤(pán)數(shù)量來(lái)看，開(kāi)發(fā)商也比較看好新區(qū)、濱湖區(qū)和惠山區(qū)。
我們主要走訪(fǎng)了新區(qū)和崇安區(qū)的六個(gè)樓盤(pán)和兩個(gè)中介公司，總體感覺(jué)無(wú)錫的整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境沒(méi)有蘇州好，新區(qū)的發(fā)展也遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于蘇州工業(yè)園區(qū)。從新樓盤(pán)均價(jià)來(lái)看，崇安區(qū)的房?jī)r(jià)高于新區(qū)，崇安區(qū)地處無(wú)錫市區(qū)中部中心商務(wù)區(qū)，是無(wú)錫的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，離市中心越近的房?jī)r(jià)越貴，尤其是廣瑞路上的常工城尚城均價(jià)高達(dá)12000元/平方米，中山路上沒(méi)有新樓盤(pán)，二手房的價(jià)格也在10000元/平方米左右，這個(gè)價(jià)位我們認(rèn)為有點(diǎn)高。新區(qū)的房?jī)r(jià)在4000-7000元/平方米不等，普遍在5000元/平方米左右，我認(rèn)為這個(gè)價(jià)位還是比較合理的。隨著無(wú)錫新區(qū)招商引資力度加大，新區(qū)的發(fā)展速度將加快，我們認(rèn)為新區(qū)房?jī)r(jià)還有較大的上漲空間。
據(jù)中介公司介紹，在無(wú)錫購(gòu)房的大多是自主型，炒房者較少，也沒(méi)有受一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)拐點(diǎn)論的影響，07年無(wú)錫的房?jī)r(jià)上漲速度也很快，據(jù)網(wǎng)上備案數(shù)據(jù)顯示本年度無(wú)錫房?jī)r(jià)漲幅近20%，也有漲幅在70%的。
銷(xiāo)售量方面也沒(méi)有感覺(jué)出現(xiàn)什么拐點(diǎn)，一二月份購(gòu)房銷(xiāo)售量下降是正常現(xiàn)象，淡季過(guò)后，三月份樓市銷(xiāo)售將回暖。
三，常州地區(qū)――樓市溫和，價(jià)格相對(duì)較低
常州的房地產(chǎn)市場(chǎng)相比蘇州、無(wú)錫而言要溫和得多，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度也遠(yuǎn)不及蘇州和無(wú)錫，我們走訪(fǎng)了新北區(qū)和天寧區(qū)的幾大新樓盤(pán)，發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)和成交量情況相比蘇州、無(wú)錫遜色很多。
新北區(qū)是常州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，是大部分進(jìn)駐常州的外企落腳地。在新北區(qū)，我們走訪(fǎng)了鳳凰名城、優(yōu)House、奧林匹克花園，雖然這三個(gè)樓盤(pán)位置偏遠(yuǎn)，但是附近有規(guī)劃中的京滬高鐵常州站、長(zhǎng)途汽車(chē)站、龍江高架和常州首創(chuàng)的快速公交，東南大學(xué)的附屬中學(xué)——北郊中學(xué)也在附近，受此概念炒作，07年鳳凰名城的房?jī)r(jià)從一期3000元/平方米到二期3600元/平方米，漲幅達(dá)到20%，在該區(qū)域位居前列。奧林匹克花園位于新北區(qū)薛家鎮(zhèn)，靠著黃河路和龍江路兩大城市主干道，優(yōu)House位于奧林匹克花園斜對(duì)面，是規(guī)模比較小的臨街小區(qū)，價(jià)位比奧林匹克花園稍高一點(diǎn)，值得一提的是優(yōu)House的每套房免費(fèi)贈(zèng)送一間層高2.18米的多功能房，這對(duì)購(gòu)房者而言是相當(dāng)實(shí)惠的。玲瓏花園位于中華恐龍園旁邊，風(fēng)水和人氣相比較要好得多，3600元/平方米的均價(jià)也很合理。
天寧區(qū)是常州的老城區(qū)，常州站和主要商業(yè)街位于該區(qū)域。據(jù)中介介紹，天寧區(qū)的房?jī)r(jià)普遍在4000-5000元/平方米，一月份二手房的成交量也相當(dāng)?shù)兔浴Ｎ覀冏咴L(fǎng)的景秀世家位于常州新行政中心旁，均價(jià)在4200元/平方米左右。新城尚東比鄰紅梅公園、翠竹公園，周邊環(huán)境比較好，均價(jià)在5100元/平方米左右。青山灣位于晉陵路上，離市中心不遠(yuǎn)，該小區(qū)規(guī)模比較大，從外觀上看，小區(qū)建設(shè)得也相當(dāng)漂亮，均在在6200元/平方米左右，在常州屬于中高檔住宅了。
總體而言，常州的樓市比較溫和，房?jī)r(jià)相對(duì)處于低位，從長(zhǎng)期來(lái)看，常州房?jī)r(jià)的上漲空間要比蘇州和無(wú)錫大，但是參照常州目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，常州的房?jī)r(jià)不太可能漲到像蘇州房?jī)r(jià)那么高的位置。
四，結(jié)論
通過(guò)為期四天的草根調(diào)研，我們認(rèn)為：
蘇州園區(qū)的房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)早已啟動(dòng)，由于需求旺盛，房?jī)r(jià)有望進(jìn)一步上漲。
無(wú)錫整體環(huán)境不如蘇州，但新區(qū)參考蘇州工業(yè)園區(qū)模式正處于規(guī)劃建設(shè)中，房?jī)r(jià)具有上漲的想象空間。常州的房地產(chǎn)市場(chǎng)比較溫和，房?jī)r(jià)相對(duì)較低。
我們認(rèn)為：房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求有三種類(lèi)型，一是外來(lái)人口安家落戶(hù)的購(gòu)房需求，二是原住民改善居住環(huán)境，消費(fèi)升級(jí)的購(gòu)房需求，三是投資需求，這三部分需求的彈性依次遞增。在宏觀政策不確定的情況下，房?jī)r(jià)主要依賴(lài)于第一種類(lèi)型的需求量，而這部分需求是由整個(gè)城市對(duì)外來(lái)人口的吸納力度和經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度決定的。二三線(xiàn)城市和一線(xiàn)城市所不同的是，一線(xiàn)城市對(duì)外來(lái)人口具有天然的吸引力，而二三線(xiàn)城市吸納外來(lái)人口的力度還要看這個(gè)城市未來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度。因此，二三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)漲不漲，不是簡(jiǎn)單的看這個(gè)城市房?jī)r(jià)低不低，主要是看這個(gè)城市招商引資的政策導(dǎo)向和經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，以及由此帶來(lái)的對(duì)外來(lái)勞動(dòng)力的需求量。
此外，我們還認(rèn)為房?jī)r(jià)不僅取決于地理位置、小區(qū)環(huán)境，更取決于整個(gè)區(qū)域板塊的配套設(shè)施和人文環(huán)境。盡管蘇州金雞湖東岸距離市中心尚遠(yuǎn)，但是整個(gè)園區(qū)參考新加坡模式有統(tǒng)一的規(guī)劃，配套設(shè)施相當(dāng)齊全，更主要的是，蘇州工業(yè)園區(qū)已經(jīng)是一個(gè)整體，政府參與開(kāi)放建設(shè)使得進(jìn)駐園區(qū)的所有樓盤(pán)都受益匪淺，這也是購(gòu)房者趨之若鶩的最大磁石。蘇州工業(yè)園區(qū)的發(fā)展模式值得其他城市參考學(xué)習(xí)。
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